Kiến thức · Chọn tài sản

Nên Thuê Nhà Cũ Cải Tạo Sâu Hay Nhà Có Sẵn Nội Thất Để Kinh Doanh Lưu Trú?

Gần đây, tôi vừa chốt xong một căn villa cũ ở mặt Hồ Tây — diện tích xây dựng 200m², chia được 6 phòng ngủ, giá thuê 40 triệu/tháng, hợp đồng 10 năm, được cải tạo thoải mái theo mô hình kinh doanh của mình. Đây là một quyết định nhiều người có thể thấy hơi "ngược đời", vì thường khi thuê nhà làm lưu trú, mọi người sẽ ưu tiên căn đã có đồ cơ bản. Những căn như vậy ở vị trí tương tự, nếu đàm phán tốt, giá cũng phải 60–70 triệu/tháng — và sẽ không được phép cải tạo nhiều.

Vậy mà tôi lại chọn căn cũ, chấp nhận bỏ ra khoảng 800 triệu đến 1 tỷ đồng để cải tạo. Tại sao?

Hai phương án và bài toán 10 năm

Phương án 1 — thuê villa cũ, cải tạo lớn: chi phí cải tạo + thiết bị khoảng 800 triệu, giá thuê ban đầu 40 triệu/tháng, tăng 10% mỗi 2 năm, hợp đồng 10 năm.

Phương án 2 — thuê villa đã có thiết bị cơ bản: vẫn cần đầu tư nội thất/decor lại khoảng 400 triệu để phù hợp mô hình lưu trú ngắn hạn (hầu như không có căn nào "vào là làm được ngay"). Giá thuê 60 triệu/tháng, cũng tăng 10% mỗi 2 năm, hợp đồng 10 năm.

Nhìn qua, Phương án 2 có vẻ "dễ thở" hơn — vốn đầu tư ban đầu ít hơn một nửa. Nhưng khi tính tổng dòng tiền thực chi trong 10 năm: Phương án 1 tổng cộng khoảng 6,66 tỷ đồng (800 triệu vốn + 5,86 tỷ tiền thuê); Phương án 2 tổng cộng khoảng 9,19 tỷ đồng (400 triệu vốn + 8,79 tỷ tiền thuê). Chênh lệch giữa hai phương án sau 10 năm lên đến 2,53 tỷ đồng.

Vì sao chênh lệch tiền thuê hàng tháng lại nguy hiểm hơn vốn ban đầu

Chênh lệch 20 triệu tiền thuê mỗi tháng nghe có vẻ nhỏ, nhưng mỗi năm Phương án 2 tốn hơn Phương án 1 tới 240 triệu tiền thuê — sau 10 năm, riêng tiền thuê gốc đã chênh khoảng 2,9 tỷ, chưa kể lãi kép từ việc tăng giá thuê theo thời gian. Trong khi đó, bạn chỉ tiết kiệm được 400 triệu vốn đầu tư ban đầu — một sự đánh đổi không hề cân xứng.

Trong tài chính, chi phí đầu tư ban đầu chỉ phải trả một lần. Nhưng tiền thuê cao lại là chi phí lặp lại hàng tháng, gần như vô hạn — và những khoản chi lặp lại luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn khi doanh thu biến động vì mùa thấp điểm hay khủng hoảng du lịch.

Khi nào nên chọn phương án nào

Nếu bạn xác định vận hành lâu dài, có vị trí đẹp đắc địa, được quyền cải tạo sâu và muốn xây dựng một concept độc đáo — Phương án 1 (nhà cũ, cải tạo sâu) sẽ có lợi hơn rất nhiều về lâu dài. Khoản đầu tư ban đầu lúc này không còn là "chi phí" mà trở thành một loại "tài sản" giúp tạo ra doanh thu, decor tốt hơn, đẩy giá phòng cao hơn.

Phương án 2 chỉ phù hợp khi bạn muốn thử nghiệm thị trường, chưa chắc chắn về mô hình, không muốn bỏ vốn lớn, hoặc cần xoay vòng nhanh, chưa có ý định vận hành lâu dài.