Kiến thức · Setup & vận hành

Hành Trình Làm Villa Lưu Trú Đầu Tiên Từ Con Số 0

Đây là căn đầu tiên khi tôi bắt đầu bước vào kinh doanh lưu trú. Một biệt thự cũ — tôi nhìn thấy tiềm năng của nó về vị trí, diện tích sử dụng và giá thuê. Nhưng tôi bắt đầu ngành này với con số 0.

Vì sao tôi chọn cho thuê nguyên căn thay vì chia lẻ phòng

Sau quá trình tìm hiểu và nghiên cứu thị trường, tôi nhận ra: thị trường căn hộ và studio cạnh tranh rất cao, nhiều toà mới xây có thang máy, lễ tân, an ninh. Một biệt thự cũ sẽ không cạnh tranh nổi về mặt vật lý nếu cố biến nó thành từng căn hộ nhỏ lẻ.

Nhưng với 8 phòng có vệ sinh khép kín, giá trị thật sự lại nằm ở khả năng chứa nhóm lớn cùng lúc — không gian chung rộng, sân vườn, bếp lớn, chỗ đỗ xe. Đây là điểm khác biệt khiến tôi chọn cho thuê nguyên căn. Mô hình cho thuê lẻ từng phòng đòi hỏi quản lý khách liên tục, chi phí đầu tư cơ sở vật chất cao, chi phí dọn phòng và thất thoát tài sản nhiều hơn. Nguyên căn giúp giảm chi phí đầu tư, tăng giá trị mỗi lượt đặt phòng, và phù hợp với vận hành tự động hơn nhiều.

Bài học về decor: đẹp thôi chưa đủ

Làm nội thất nên tôi rất dễ rơi vào bẫy decor theo gu cá nhân. Nhưng trong kinh doanh lưu trú, đẹp thôi chưa đủ — điều khiến khách đặt phòng là sự phù hợp giữa tiện ích và nhu cầu nhóm. Một số lưu ý tôi rút ra sau khi vận hành thực tế: ưu tiên công năng (bếp đủ lớn để nhóm nấu chung, bàn ăn đủ chỗ, khu sinh hoạt chung có bàn bi-a, board game, bể sục Jacuzzi — khách nào cũng thích); vẫn cần sự riêng tư dù là nguyên căn (mỗi phòng phải có ánh sáng, ổ điện, nơi để hành lý riêng); và đầu tư vào những chi tiết khách nhớ lâu — khăn mềm, giường chất lượng, hệ thống nước nóng ổn định, ánh sáng ấm ở khu sinh hoạt.

Kết quả thực tế

Mức tôi định giá: 18–20 triệu cho mỗi block 2 đêm — tôi không cho thuê lẻ 1 đêm vì muốn tối ưu doanh thu và lịch dọn phòng. Kết quả tháng đầu tiên lấp 26/31 đêm, tháng tiếp theo lấp 22/30 đêm. Con số này cho thấy mô hình nguyên căn với mức giá như vậy hoàn toàn khả thi nếu biết cách làm — miễn là bạn nghĩ về mô hình kinh doanh trước khi nghĩ về concept decor.