Kiến thức · Setup & vận hành

Quyết Định Thay Đổi Toàn Bộ Công Năng Một Căn Shophouse Du Lịch

Trong một chuyến khảo sát ở Phú Quốc, tôi thấy hàng loạt biệt thự, shophouse mới toanh, hoành tráng nhưng cửa đóng then cài, bỏ không — có những căn chủ nhà đã bỏ ra cả chục, thậm chí ba chục tỷ đồng mà tài sản vẫn nằm im, không sinh lời. Nhiều người nghĩ cứ xây lên là sẽ có khách, hoặc cứ làm theo công thức "mini hotel" phổ biến là tự động có lời. Nhưng thị trường bây giờ không còn dễ dãi như vậy — khách du lịch ngày càng thông thái, họ tìm kiếm trải nghiệm độc đáo chứ không chỉ đơn thuần một chỗ để ngủ.

Bài toán ban đầu: chia nhỏ phòng để tối đa số lượng

Tôi từng tư vấn cho một trường hợp hai căn shophouse ở một khu du lịch tiềm năng. Ý tưởng ban đầu của chủ nhà là cải tạo thành mini hotel — chia thành 11 phòng nhỏ, mỗi phòng cho thuê giá từ 700 nghìn đến 1,8 triệu. Nghe có vẻ hợp lý vì "đông phòng thì đông khách". Nhưng sau khi khảo sát và nghiên cứu kỹ thị trường khu vực, tôi thấy có những điểm không ổn: thị trường cho thuê phòng lẻ giá rẻ đã quá cạnh tranh — khách sạn mọc lên như nấm, căn hộ 1–2 ngủ rất nhiều, homestay cũng đủ loại. Chưa kể chi phí vận hành cho một mini hotel nhiều phòng nhỏ (lễ tân, bảo vệ, dọn phòng, bảo trì liên tục) sẽ "ăn mòn" dần lợi nhuận.

Giải pháp: đổi toàn bộ công năng sang nghỉ dưỡng nhóm

Sau khi phân tích nhóm khách hàng tiềm năng, tôi đề xuất thay vì "nhồi nhét" phòng, hãy thay đổi toàn bộ công năng — biến hai căn shophouse thành một không gian nghỉ dưỡng cao cấp, tập trung vào trải nghiệm cho nhóm khách đặc biệt hơn:

Tầng 1: thay vì làm phòng ngủ, biến thành khu sinh hoạt chung ấm cúng — bếp đầy đủ dụng cụ, phòng khách rộng để cả nhóm tụ tập, khu giải trí nhỏ với bàn bi-a, board game, TV màn hình lớn. Mục tiêu là tạo cảm giác "nhà mình" cho khách.

Tầng 2–5: mỗi tầng chỉ chia 2 phòng ngủ, nhưng cực kỳ rộng rãi — tiêu chuẩn như phòng deluxe khách sạn 4–5 sao: giường lớn, ban công riêng, phòng tắm hiện đại. Ưu tiên sự riêng tư và thoải mái tối đa.

Tầng thượng: điểm nhấn đắt giá nhất — khu BBQ ngoài trời có mái che, bể sục Jacuzzi mini, tầng cao có view biển. Đây chính là thứ "níu chân" và khiến khách muốn quay lại.

Kết quả kỳ vọng và bài học rút ra

Khi cho thuê nguyên căn, giá thuê có thể cao hơn nhiều so với tổng giá thuê của 11 phòng lẻ — tập khách nhóm/gia đình sẵn sàng trả giá cao hơn cho sự tiện lợi và trải nghiệm độc đáo. Những tiện ích như bi-a, BBQ, Jacuzzi còn là yếu tố "viral" mạnh, giúp thu hút khách mà không tốn nhiều chi phí marketing. Ngay cả mùa thấp điểm, phương án này vẫn linh hoạt chia lẻ từng phòng ra bán với giá cao hơn hẳn mini hotel thông thường — vì mỗi phòng đã được đầu tư tiện nghi cao cấp từ đầu.

Một tài sản 10–30 tỷ, nếu biết cách "biến hình" đúng đắn, không những không nằm im mà còn mang lại dòng tiền đều đặn, bền vững. Đôi khi không phải cứ làm thật nhiều, thật đại trà là sẽ hiệu quả — quan trọng là hiểu rõ thị trường và khách hàng thực sự muốn gì, rồi dám nghĩ khác, làm khác.